Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes et favoriser la mixité sociale. Mais comment se déroule la gestion du bien immobilier dans le cadre d’un BRS ? Cet article vous apporte un éclairage complet sur ce sujet.
Présentation du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un mécanisme juridique qui permet de dissocier la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts : le droit de construire et le droit d’usage. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur devient propriétaire des murs et des constructions, tandis qu’une structure spécifique, généralement une Organisme de foncier solidaire (OFS), reste propriétaire du terrain. Ce dispositif a été instauré par la loi ALUR en 2014 et est opérationnel depuis 2016.
L’objectif principal du BRS est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes, en proposant des prix d’achat inférieurs à ceux du marché. Le BRS permet également de lutter contre la spéculation immobilière, puisque les prix de revente sont encadrés par des plafonds fixés par l’OFS.
Gestion et entretien du bien immobilier
Dans le cadre d’un BRS, la gestion et l’entretien du bien immobilier sont généralement à la charge de l’acquéreur. Celui-ci doit veiller au bon état de sa construction et réaliser les travaux nécessaires en cas de dégradation. Il doit également s’acquitter des charges liées à l’utilisation et à l’entretien des parties communes, telles que les espaces verts, les aires de stationnement ou les équipements collectifs.
Toutefois, certaines responsabilités peuvent être partagées entre l’acquéreur et l’OFS. Par exemple, si le terrain sur lequel est construit le bien immobilier est pollué, il peut incomber à l’OFS de réaliser les travaux de dépollution nécessaires. De même, si des aménagements extérieurs (trottoirs, éclairage public…) doivent être réalisés pour assurer la viabilité du lotissement, ces travaux peuvent être pris en charge par l’OFS.
Modalités de revente et transmission du bien immobilier
La revente d’un bien immobilier acquis dans le cadre d’un BRS est encadrée par des règles spécifiques visant à préserver la vocation sociale du dispositif. Ainsi, le prix de revente est plafonné et déterminé en fonction de critères tels que la durée d’occupation du logement ou les travaux réalisés par l’acquéreur.
En outre, en cas de revente, l’OFS dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il peut se porter acquéreur du bien en priorité, à des conditions définies par le contrat de BRS. Si l’OFS ne souhaite pas exercer son droit de préemption, il doit alors rechercher un nouvel acquéreur respectant les conditions d’éligibilité au BRS (plafonds de ressources, engagement à occuper le logement en tant que résidence principale…).
En ce qui concerne la transmission du bien immobilier, il est possible de le léguer ou de le donner dans le cadre des dispositions testamentaires et des règles relatives aux successions. Toutefois, le bénéficiaire devra respecter les mêmes conditions que l’acquéreur initial pour pouvoir conserver le bien.
Fin du bail réel solidaire et retour à la pleine propriété
Le bail réel solidaire est conclu pour une durée déterminée, généralement comprise entre 18 et 99 ans. À l’issue de cette période, l’acquéreur peut décider de reconduire le BRS ou de mettre fin au dispositif en rachetant la pleine propriété du bien immobilier. Dans ce cas, il devra verser à l’OFS une indemnité correspondant à la valeur du terrain au moment du rachat.
Il est également possible pour l’acquéreur de demander la conversion du BRS en pleine propriété avant l’échéance initiale, sous réserve de l’accord de l’OFS et du paiement d’une indemnité spécifique.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif qui offre de nombreux avantages pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Cependant, la gestion du bien immobilier dans le cadre d’un BRS implique des responsabilités spécifiques et des contraintes en matière de revente et de transmission. Il est donc essentiel de bien comprendre ces mécanismes avant de se lancer dans un projet d’acquisition en BRS.